本年6月南京栖霞区燕子矶一宗宅地出让，容积率只要1.6，且整个燕子矶新城在此之前挨近两年没有宅地供给了。

  这招引了4家品牌房企报名竞买，阅历56轮竞价，终究被江苏亚伦以总价10.28亿元竞得，溢价率12.23%。

  江苏亚伦成立于1976年，总部设在江苏南通，事务掩盖纺织、织布、家纺制品制作等。早年间，亚伦集团以家纺发家，产品曾远销南北美洲、中东和非洲的二十多个国家和地区。

  在南通，江苏亚伦的创始人刘伯香有着“家纺城之父”的美称。正因为有实业做支撑，当其转型进军房地产时有着富余的资金。

  1994年的时分，江苏亚伦正式进军房地产，江苏亚伦将资金投入到总建面超100万㎡的“我国南通家纺城”，以及总建面约10万㎡的上海的中创大厦、中基大厦等写字楼项目。

  在广州，2023 年 4 月以 23.2 亿元触顶价摇号斩获番禺迎宾路地块，2024 年 12 月再以 12.35 亿元拿下番禺沙溪地块，2025 年 9 月又以 4.77 亿元落子佛山禅城；

  在南京，短短两年内连落三子，从 2024 年 8 月 5 亿元拿下浦口 G21 地块，到 2025 年 1 月 1.36 亿元竞得鼓楼滨江宅地，再到 6 月以 10.28 亿元拿下燕子矶 G33 低密宅地，累计斥资超 16 亿元。

  亚伦的前期途径是“财政出资人”形式，以资金实力为中心竞争力拿下土地，再托付专业房企代建操盘完成项目落地，把 “专业的事交给专业的人”。

  当年，创始人刘伯香与融创孙宏斌到达协作后，敏捷调整战略，从前期的保证房开发转向产品房商场。尔后 4 年，亚伦累计出资近 130 亿元，与融创在宁波、杭州、乌鲁木齐、南通等 7 城联合拿下 12 个项目。

  这些项目遍及呈现 “首开即爆、后期稳销、全体高绩” 的亮眼体现：常州融创龙宸映首开即售罄，杭州湾融创文旅城首开便成交 1090 套、斩获 12 亿元出售额，去化率超 90%；

  南通融锦雅苑更在 2021 年创下全年 15 亿元的出售佳绩，且大都项目年出售额安稳在 10-50 亿元区间，均价较周边竞品溢价 15%-20%，这既验证了协作形式的有效性，也为亚伦积累了商场化项目经历。

  当融创堕入债款危机，亚伦又敏捷调整协作阵营，将 “密切同伴” 锁定为龙湖，两边很快构成 “亚伦拿地、龙湖操盘” 的安稳伙伴形式。

  以南京浦口 G21 地块为例，亚伦拿地仅 10 天，便与龙湖敲定协作，由龙湖龙智造供给代建代销服务，终究打造出区域首个四代宅项目 “龙湖亚伦・央璟颂”。

  这个项目做到了“七开七捷”：2024 年 12 月首开，133-154㎡主力户型1 小时售罄；2025 年 1-5 月四次加推均 “日光”，连任江北新区一季度销冠；8 月全盘去化超 60%，9 月网签近 500 套、去化打破 7 成；国庆黄金周到访超 500 组、出售额达 7000 万，继续领跑南京改进商场。

  在这种协作框架下，亚伦的人物更朴实——便是 “出资方”。即使拿下的地块由其出资主导、股权占比更高，它也乐意自动让渡冠名权与操盘权，不介入详细的开发建造与营销环节。

  这种 “让利换专业” 的挑选，让亚伦得以借协作方的品牌溢价提高赢利空间，更完成了 “拿地 - 出售 - 回款” 的兵贵神速，快速落袋为安。这种 “扬长（资金）避短（操盘）” 的极致打法，反而成了它抵挡危险、逆势包围的最强护城河。

  那习惯了以 “财政出资人” 身份协作开发的江苏亚伦，终究有没有独立 “盖好房子” 的硬实力？

  比照两个项目就能找到答案：一个是亚伦彻底自主操盘的南通亚伦五龙云璟，另一个是由龙湖全程代建操盘的南京龙湖亚伦・央璟颂（四代宅项目）。透过这两个项目的产品细节，看一下江苏亚伦本身的产品打造才能，终究处于什么水平？

  先看南通亚伦五龙云璟，这是江苏亚伦在大本营南通的超级大盘，于2020年以总价30.48亿、楼面价11170元/㎡竞得，总建面约40万㎡、总户数1972套。

  外立面选用金属线条调配玻璃与真石漆的组合，成功营建出辨识度不俗的 “高档灰” 质感。不过外立面主体仍以真石漆为主，过几年后，真石漆会呈现掉落、泛白、褪色等问题，到时外立面漂亮度会大幅下降。

  大门选用经典的中轴对称布局，调配形状舒展的迎客松景象与层次化绿植造型，宛转传递出归家的典礼感。不过从规划风格来看，全体倾向精约朴素。

  反观现在的新项目，大多选用 “长大门” 规划，宽宽的门庭配上有质感的原料，一进门就能够感觉到扑面而来的精美感与厚重感。

  景象规划以一条贯穿南北的中心景象轴为头绪，串联起三个主题园区，轴线上多以惯例乔木阵列与简练步道铺装为主。

  但全体规划偏于 “实用化”，缺少高端项目的精美感：水景无层次改变与光影气氛营建，多为单一流水形状；植被调配以 “美化掩盖” 为方针，未构成乔灌草参差的景象层次，规划质感略显平平。

  户型上，飘窗 + 宽景贯穿阳台的组合提高了空间实得率与采光，寓居舒适度尚可，但全体得房率仅约 78%，处于商场中等水平。

  再看由龙湖代建的南京龙湖亚伦央璟颂 —— 作为浦口首个四代住所产品，它充分体现了头部房企的高端打造才能。

  光是主进口，就足以让人冷艳：声称 “千万级” 的装备绝非噱头 ——5 款奢石是从全球各地挑来的，纹理各有特色，踩在上面都能够感觉到质感；墙上的云锦拼花是手艺做的，靠近看能看到丝线的光泽；还有翡翠做的照壁、像满天星相同的星空穹顶，抬眼、触手可及的都是精美。

  一进门，那种高端项目独有的典礼感瞬间拉满，周边其他项目的进口多是惯例规划，而这儿从原料到细节，都透着 “下了血本” 的精美，彻底是另一个 level。

  社区内部规划了约 1000㎡的 “雅颂会馆”，定位为高端泛会所，功用掩盖全龄段需求。从功用丰厚度与质量定位来看，以均价 27500 元 /㎡的项目等级而言，这样的泛会所装备显着归于 “超配”—— 同价位项目多以 “根底健身区 + 简易儿童空间” 为主，很少能掩盖 “行政酒廊 + 主题书屋” 等高端功用，更难到达 “全龄段高端需求” 的掩盖规范。

  作为四代宅产品，项目在空间实用性上极具竞争力：实得率挨近 100%，意味着户型简直无空间糟蹋。

  一起，项目严厉遵从 “好房子新规” 的空间规范，房间层高到达约 3.15 米，比惯例住所高出 15-20 厘米，有很大成效避免了空间压抑感；天台挑高更是到达约 6.3 米，纵向空间开阔，能最大化将室外园林景象引进室内，从空间尺度上直接提高了寓居舒适度。

  一比照就能明晰发现，从项目的颜值、产品的理念，到寓居空间的舒适度与功用性，两个项目的距离非常明显，亚伦的自操盘才能还有很大的前进空间。

  职业震动下行，民营房企大面积卧倒，但仍然不乏像江苏亚伦这种实业发家，并以实业支撑地产的代表。

  对民营房企来说，不是 “规划越大越安全”，找准自己的拿手范畴，能够渐渐测验自己的品牌延伸。“单条腿走路” 已难以为继，构建 “多条腿支撑” 的多元展开系统，才是久远之计。

  亿翰智库2025年度中斗室企专项研讨，聚集职业转型期中斗室企“求生存、谋展开”中心诉求，构建全链条赋能系统，包含联动100+房企展开深度专业研学、组成「中斗室企破局途径」专家训练师团队、针对性展开 “本钱管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题训练、安排标杆项目实地研学、建立产业链资源对接渠道、举行中斗室企展开闭门研讨会等，旨在析区域机会、解运营难题、寻转型途径、赋生长动能，助力中斗室企在新形式下继续运营、包围展开，为中斗室企高水平展开赋能。回来搜狐，检查更加多